디딤돌대출 방공제 면제 대상과 지역별 공제 금액 확인하기

📌 3줄 요약

①방공제는 대출 가능액에서 최우선변제금을 미리 빼는 것입니다. 디딤돌대출은 2024년 12월 2일 신규 신청분부터 수도권 아파트에 의무로 적용했습니다.
②빼는 금액은 지역마다 다릅니다. 서울 5,500만원, 과밀억제권역 등 4,800만원, 광역시 등 2,800만원, 그 밖 2,500만원입니다.
③2024년 11월 발표 기준으로 지방·비아파트, 신생아 특례대출, 연소득 4천만원 이하 가구가 3억원 이하 주택을 사는 경우는 적용에서 빠졌습니다.

디딤돌대출 방공제는 집값에 LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)를 곱한 금액에서 최우선변제금을 한 번 더 빼는 것을 말합니다. 디딤돌대출(무주택 서민이 집을 살 때 주택도시기금에서 빌려주는 대출)은 국토교통부가 2024년 11월 6일에 낸 「디딤돌대출 맞춤형 관리방안」 으로 이 공제를 의무로 바꿨습니다. 사려는 집이 어느 지역의 어떤 주택인지에 따라 답이 갈리니, 계약하려는 집의 주소와 주택 유형부터 확인해보세요.

방공제가 무엇이고 얼마나 줄어드나

최우선변제금은 집이 경매로 넘어갔을 때 소액 세입자가 다른 빚보다 먼저 돌려받는 보증금입니다. 은행은 나중에 세입자가 들어올 경우를 대비해 그만큼을 대출에서 미리 빼 둡니다. 방 하나 몫을 뺀다고 해서 방공제라고 부릅니다.

국토교통부 보도자료는 「LTV를 산정할 때 최우선변제금을 공제하는 것이 원칙」 이라고 적고, 예시를 하나 들었습니다.

🏠 집
경기도 과밀억제권역 5억원 아파트
⬅ 바뀌기 전
5억원 × 70% = 3.5억원
➡ 바뀐 뒤
3.5억원 − 4,800만원 = 3억 200만원
국토교통부 디딤돌대출 맞춤형 관리방안 보도자료 — 경기도 과밀억제권역 5억원 아파트의 방공제 적용 전후 대출 가능액 사례
국토교통부 디딤돌대출 맞춤형 관리방안 보도자료 — 경기도 과밀억제권역 5억원 아파트의 방공제 적용 전후 대출 가능액 사례

바뀌기 전에는 별도 보증에 가입하면 이 공제를 하지 않았습니다. 같은 집인데 빌릴 수 있는 돈이 4,800만원 줄어든 것이 이 조치의 핵심입니다.

지역별로 빼는 금액

빼는 금액은 디딤돌대출 규정이 아니라 주택임대차보호법 시행령 제10조에 있습니다.

집이 있는 곳 최우선변제금
서울특별시 5,500만원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 4,800만원
광역시(과밀억제권역·군 지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 2,800만원
그 밖의 지역 2,500만원
국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제10조 — 서울 5천500만원, 과밀억제권역 등 4천800만원, 광역시 등 2천800만원, 그 밖 2천500만원
국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제10조 — 서울 5천500만원, 과밀억제권역 등 4천800만원, 광역시 등 2천800만원, 그 밖 2천500만원

이 금액은 보증금이 일정 금액 이하인 소액 세입자에게만 해당합니다. 서울은 보증금 1억6,500만원 이하, 과밀억제권역 등은 1억4,500만원 이하, 광역시 등은 8,500만원 이하, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하입니다. 그리고 세입자가 먼저 받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

아래 계산기에 집값과 지역을 넣으면 방공제 뒤 금액이 나옵니다.

방공제 뒤 대출 가능액 계산기
집값에 LTV를 곱하고 지역별 최우선변제금을 뺍니다. 입력한 숫자는 어디에도 저장되지 않습니다.
참고용입니다. 디딤돌대출 호당 한도 · 소득 대비 상환 비율(DTI) · 선순위채권 · 임대보증금 · 주택가액 2분의 1 한도는 반영하지 않습니다. 방공제가 내 대출에 적용되는지는 취급 은행에서 확인하세요.

여기서 나온 금액이 그대로 내 대출액은 아닙니다. 디딤돌대출에는 유형별 한도와 소득 대비 상환 비율 기준이 따로 있어서, 둘 중 작은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 한도 표는 디딤돌대출 총정리에 있습니다.

생애최초는 면제가 아닙니다

생애최초 주택구입자는 LTV를 80%로 쳐 주지만 방공제는 그대로 적용합니다. 보도자료의 산식은 「(주택가격 × 80%) − 최우선변제금」 입니다. 그리고 지금 기금 안내는 수도권·규제지역에 있는 집이면 생애최초도 LTV를 70%로 적고 있습니다. LTV 이야기는 청년 주택드림 디딤돌 대출에도 있습니다.

방공제가 적용되지 않는 경우

2024년 11월 보도자료가 적용에서 뺀 경우는 넷입니다.

  1. 지방에 있는 집 — 관리방안은 수도권 소재 아파트에만 적용합니다.
  2. 아파트가 아닌 집 — 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다중주택, 다가구주택이 여기에 들어갑니다.
  3. 신생아 특례대출과 전세사기 피해자 전용 대출 — 다만 신생아 특례대출도 6억원 초과 9억원 이하 주택은 방공제를 적용합니다.
  4. 연소득 4천만원 이하 가구가 3억원 이하 주택을 사는 경우

이 목록은 2024년 12월 시행 때의 기준입니다. 그 뒤에도 대출 규제가 바뀌었고, 지금 주택도시기금 안내의 한도 산식에는 지역이나 주택 유형 구분 없이 「최우선변제 소액임차보증금」 을 뺀다고만 적혀 있습니다. 내가 위 넷에 든다고 생각되면 대출을 신청할 은행에 지금도 그대로인지 먼저 확인해보세요.

공식 자료에 없는 것

  • 방공제를 의무로 정한 규정 조문은 찾지 못했습니다. 근거는 국토교통부 보도자료입니다.
  • 검색에 함께 나오는 MCI·MCG(방공제를 하지 않게 해 주던 보증 상품)가 각각 무엇인지는 보도자료에 풀이가 없습니다. 「별도 보증 가입 시 방공제 없음」 이라는 한 줄이 전부입니다.
  • 위 적용 제외 넷이 2026년에도 그대로인지 확인해 주는 공식 문서는 찾지 못했습니다.

원문은 국토교통부 디딤돌대출 맞춤형 관리방안 보도자료의 첨부 파일에 있습니다. 보도자료에서 말하는 신청일은 본인과 배우자의 정보제공 동의까지 끝나 접수가 완료된 날입니다. 부모님이나 미성년 형제·자매와 합가하는 조건으로 접수했다면 함께 사는 부양가족의 동의까지 끝난 날입니다.

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